Vous préparez un achat immobilier et vous comptez cumuler plusieurs crédits ? Vous vous demandez comment gérer les mensualités d’un prêt immobilier principal et d’un prêt à taux zéro (PTZ) en même temps ? La peur de dépasser votre taux d’endettement vous bloque ?
Le lissage de prêt est une technique qui vous permet de garder une mensualité globale constante tout au long de vos remboursements. C’est une solution pour optimiser votre plan de financement sans faire exploser votre budget mensuel.
Qu’est-ce que le lissage de prêt (ou prêt à paliers) ?
Le lissage de prêt, aussi appelé prêt à paliers ou prêt gigogne, est un montage financier proposé par la banque. L’objectif est simple : ajuster les mensualités de votre prêt immobilier principal en fonction du remboursement de vos autres crédits, plus courts.
Concrètement, au lieu d’additionner les mensualités de chaque prêt (ce qui donnerait une charge très lourde au début), la banque va « lisser » le tout. Votre mensualité pour le prêt principal sera plus faible au début, puis elle augmentera une fois que vos autres crédits (comme le prêt à taux zéro) seront terminés. Le résultat ? Vous payez la même somme chaque mois, du début à la fin.
Cette technique est surtout utilisée pour que votre dossier de financement respecte le taux d’endettement maximal de 35% imposé par les autorités financières. Sans ce montage, de nombreux emprunteurs ne pourraient pas obtenir leur prêt immobilier tout en profitant des prêts aidés.
Comment fonctionne un lissage de prêt ? L’exemple concret
Pour bien comprendre, le plus simple est de prendre un exemple. Imaginez que vous empruntez pour votre résidence principale :
- Un prêt immobilier principal de 200 000 € sur 25 ans (300 mois).
- Un prêt à taux zéro (PTZ) de 40 000 € sur 15 ans (180 mois).
Sans lissage de prêt, vous devriez additionner les deux mensualités. Votre budget serait très serré pendant les 15 premières années, puis s’allégerait d’un coup. Avec le lissage, la banque calcule une mensualité totale unique qui restera stable sur les 25 ans.
Comparaison : avec et sans lissage
Le tableau ci-dessous montre la différence. Pour cet exemple, nous partons sur une mensualité hors assurance de 850 € pour le prêt principal et 222 € pour le PTZ.
| Période | Situation SANS lissage de prêt | Situation AVEC lissage de prêt |
|---|---|---|
| Pendant les 15 premières années (mois 1 à 180) | 850 € (Prêt immo) + 222 € (PTZ) = 1072 € / mois | 950 € / mois (Mensualité globale stable) |
| Pendant les 10 dernières années (mois 181 à 300) | 850 € / mois (Seul le prêt immo reste) | 950 € / mois (Mensualité globale stable) |
Dans le cas du lissage, la banque a calculé que votre mensualité globale sera de 950 €. Pendant 15 ans, votre prêt principal ne vous coûtera que 728 € (950 € – 222 € du PTZ). Une fois le PTZ remboursé, la mensualité de votre prêt immobilier principal passera automatiquement à 950 € pour les 10 dernières années. Vous n’avez rien à faire, tout est prévu dans le contrat.
Les avantages et inconvénients du lissage de crédit
Comme toute solution financière, le prêt à paliers a ses points forts et ses points faibles. Il est important de les avoir en tête avant de prendre une décision.
Les avantages : pourquoi c’est une bonne idée
- Un budget maîtrisé : L’avantage principal est d’avoir une mensualité unique et stable. Vous savez exactement ce que vous devez payer chaque mois, ce qui simplifie la gestion de votre compte en banque.
- Optimisation du taux d’endettement : C’est souvent la seule solution pour que votre dossier passe. En évitant une mensualité trop élevée au début, vous restez sous la barre des 35% d’endettement et augmentez vos chances d’obtenir les crédits.
- Accès aux prêts aidés : Le lissage facilite l’intégration de dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro ou le Prêt Action Logement dans votre plan de financement.
Les inconvénients : les points d’attention
- Un coût total du crédit plus élevé : C’est le principal inconvénient. Comme vous remboursez le capital de votre prêt immobilier plus lentement au début, vous payez plus d’intérêts sur la durée totale du prêt. Le confort d’une mensualité stable a donc un coût.
- Complexité en cas de remboursement anticipé : Si vous souhaitez rembourser l’un des prêts par anticipation, le calcul peut devenir complexe. Il faut bien vérifier les conditions prévues dans votre contrat de prêt.
- Impact sur l’assurance emprunteur : Le coût de l’assurance est calculé sur le capital restant dû. Comme ce capital diminue moins vite au début avec un lissage, le coût de votre assurance peut être légèrement plus élevé.
Quels crédits peut-on inclure dans un lissage ?
Le lissage de prêt est conçu pour articuler un prêt immobilier principal avec un ou plusieurs crédits secondaires, le plus souvent des prêts aidés. Voici les crédits que l’on peut généralement lisser :
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : c’est le cas le plus fréquent.
- Le Prêt Action Logement (anciennement 1% Logement).
- Le Prêt d’Accession Sociale (PAS).
- Le Prêt Épargne Logement (issu d’un PEL ou d’un CEL).
- Un prêt travaux contracté en même temps que l’achat.
- Parfois, un petit prêt à la consommation déjà existant, mais cela dépend des banques et de leurs propres règles.
FAQ – 3 questions fréquentes sur le lissage de prêt
Pour finir, voici des réponses claires aux questions qui reviennent souvent sur le lissage de prêt.
Le lissage de prêt est-il toujours avantageux ?
Non, pas forcément. C’est un outil d’optimisation. Son principal avantage est de rendre un projet finançable en maîtrisant le taux d’endettement. Si votre taux d’endettement est très bas et que vous pouvez supporter des mensualités plus élevées au début, un financement classique sans lissage vous coûtera globalement moins cher en intérêts.
Toutes les banques proposent-elles le lissage de prêt ?
La grande majorité des banques qui financent des projets immobiliers proposent cette solution, car elle est devenue courante, surtout avec le PTZ. Cependant, ce n’est pas toujours automatique. Vous devez en faire la demande explicitement à votre conseiller lors de l’étude de votre dossier. Attention, vous pouvez être sollicités par de faux conseillers, vérifiez toujours vos interlocuteurs.
Quel est l’impact du lissage sur l’assurance emprunteur ?
L’impact est généralement faible, mais il existe. L’assurance emprunteur est calculée sur le capital qu’il vous reste à rembourser. Avec un lissage, le capital du prêt principal diminue plus lentement durant les premières années. Par conséquent, la base de calcul de l’assurance est plus élevée pendant cette période, ce qui peut augmenter légèrement le coût total de votre assurance sur la durée du prêt.
